Фото Макса Новикова для Forbes

Чтобы мысль об «европейской старости» не казалась несбыточной мечтой, нужно загодя позаботиться об источнике пассивного дохода. Хорошим решением может стать коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

В представлении 23% россиян на пенсии и при малом достатке можно жить насыщенной жизнью, тогда как 69% уверены, что для такой жизни нужны хорошие доходы, свидетельствуют данные фонда «Общественное мнение». «Хорошие доходы» — субъективное понятие, но можно предположить, что речь идет о доходах, явно превышающих предполагаемый размер пенсии.

Конечно, можно продолжать работать, но до каких пор? А как же программа «Активное долголетие»? Покорение Эвереста? Прыжок с парашютом, как в рекламе? Круиз по Средиземному морю? Для этого требуются и время, и деньги. Поэтому возникает потребность в доходе, не зависящем от нашей ежедневной деятельности, то есть в так называемом пассивном доходе. Основными его источниками считаются банковские депозиты, ценные бумаги и недвижимость.

Материальный актив

По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, по состоянию на ноябрь 2017 года самым надежным способом вложения денег россияне назвали покупку недвижимости (49%). Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений, которые ведутся с 2008 года. Открытие счета/вклада в государственном банке находится на втором месте с показателем в 25%, а акции предприятий считают надежным вложением лишь 6% респондентов.

Планирование счастливой старости — это долгосрочные инвестиции. К чему нужно стремиться при сроке инвестирования минимум в 10-15 лет? К надежности, прозрачности, прогнозируемому и стабильному денежному потоку.

Самый очевидный плюс недвижимости — это то, что в основе инвестиции лежит материальный актив. Его можно «потрогать», он реален, мы физически его ощущаем — вот основа нашего внутреннего спокойствия. При этом статус собственности и возможность застраховать недвижимость минимизируют риски потерь. Пассивный же доход обеспечивается сдачей в аренду.

По старинке

Чтобы обеспечить себя арендным потоком, нужно изначально выполнить ряд действий: для начала купить квартиру, затем сделать в ней ремонт, обеспечить ее бытовой техникой и мебелью, потом найти арендатора и заключить с ним договор. Для минимизации юридических рисков, как правило, в этот процесс привлекаются риэлторы.

Что мы получаем на выходе? Во-первых, привычный для нас тип недвижимости. Мы понимаем, что такое квартиры и где искать арендаторов. Во-вторых, понятная прогнозируемая ставка аренды. Этот параметр имеет низкую волатильность, что позволяет достаточно точно просчитать денежный поток в среднесрочной перспективе.

Что нужно помнить? Арендаторы бывают разные: ответственные и не очень. Средний срок проживания в одной квартире составляет два-три года. Поэтому собственнику придется учесть затраты по устранению морального и физического износа, чтобы сохранить ликвидность своего актива.

В среднем доходность от сдачи квартир сейчас оценивается в 5-6%, срок окупаемости доходит до 18-19 лет, что сопоставимо со ставками в крупных банках.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (торговые помещения, помещения свободного назначения, офисы), приобретаемая с целью получения арендного потока, — еще не совсем понятный для населения инструмент, но уже активно набирающий обороты.

Изначально арендный бизнес стал развиваться на рынке стрит-ретейла (торговые помещения на главных торговых магистралях города) и был популярен среди профессиональных инвесторов.

Это было обусловлено необходимостью знания рынка недвижимости, позволяющего сдать помещение в аренду на более выгодных условиях, и регулярным взаимодействием с арендатором (в данном случае это уже не физическое лицо, с которыми мы можем общаться на равных, а организация с профессиональными юристами в штате). Помимо этого, вступление в клуб владельцев арендного бизнеса характеризовалось высоким порогом входа.

Навстречу частным инвесторам

Сейчас арендный бизнес — это не просто разовый инструмент инвестиций, а целое новое направление. И в нем активно принимают участие сами застройщики.

Во-первых, сейчас это уже сервисное предложение. Инвестор может приобрести не просто недвижимость под арендный бизнес, а готовый арендный бизнес. Что это значит на практике?

Можно купить помещение, в котором уже есть арендатор, то есть лицо, с которым уже заключен и зарегистрирован договор аренды. При этом в договоре зафиксированы все ключевые параметры: срок договора, арендные платежи с учетом индексации, обозначены условия расторжения. Также в помещении уже выполнен ремонт либо застройщиком, либо арендатором, то есть частный инвестор не несет расходы на внутреннюю отделку.

Помещения расположены в современных бизнес-центрах или на первых этажах жилых комплексов, что предполагает профессиональную управляющую компанию. Таким образом, по всем текущим вопросам арендатор взаимодействует с УК без привлечения арендодателя.

Во-вторых, расширилась продуктовая линейка. Теперь это не только стрит-ретейл, но и помещения свободного назначения и офисы. В чем плюсы: сейчас на рынке есть предложения офисов по 30 и 50 кв. м с ценой входа, сопоставимой с аналогичными по площадями квартирами (6-10 млн рублей). Для арендатора офиса арендный платеж — это административно-управленческий расход, то есть он не зависит от проходимости бизнес-центра, на его доходы вряд ли повлияет реконструкция прилегающей улицы или запрет парковки на ней.

В-третьих, арендный бизнес отличается выгодным налогообложением, так как допускает возможность оформления ИП и, как следствие, снижения налоговой нагрузки (6% от доходной составляющей). Что мы имеем: аналогичный с квартирами порог входа, минимальное взаимодействие с арендатором, высокая прогнозируемость доходной части, так как средний срок договора аренды составляет 3-5 лет и все условия прописаны в договоре.

Сейчас на рынке в среднем можно купить готовый арендный бизнес с окупаемостью от 7,5 до 8,5 лет с учетом индексации (средняя рентная доходность 12-14%).

Источник